You are here
Home > Columnist > How to: คิดค่าเสียโอกาส

How to: คิดค่าเสียโอกาส

การคิดค่าเสียโอกาสนั้นจะทำให้เราเห็นถึงความจำเป็นในการตัดสินใจ แทนที่จะซื้อเวลาไปเรื่อยๆ  ทำให้ปัญหาไม่ได้รับการแก้ไข  ถ้าจะทำโครงการอะไรก็อาจไม่บรรลุผล

ในทีนี้ ขอยกตัวอย่างกรณีป้อมมหากาฬ คนที่อยู่ป้อมมหากาฬมานานถึง 57 ปีก่อนการเวนคืนมาทำสวนสาธารณะนั้น พวกเขาทำให้เกิดค่าเสียโอกาสไปอย่างไรบ้าง  เสียกันทั้งฝ่ายคนอยู่และฝ่ายสังคมโดยรวม

พื้นที่บริเวณป้อมมหากาฬได้รับการซื้อและเวนคืนจากทางราชการตั้งแต่ปี 2503 เป็นต้นมา นับถึงปี 2560 ก็เป็นเวลา 57 ปีมาแล้ว พวกที่ไม่ยอมย้าย มีอยู่น้อยมากหรือแทบจะไม่มีแล้ว พวกที่อยู่ในวันนี้จึงเป็นพวกที่มาทีหลัง คนเหล่านี้ได้ประโยชน์ไปเท่าไหร่แล้ว ในระยะเวลา 57 ปีที่ผ่านมา  ในที่นี้ตั้งสมมติฐานว่าเมื่อปี 2503 หากใครมาเช่าห้องเล็ก ๆ อยู่ในพื้นที่ป้อมมหากาฬ ก็คงเป็นเงินห้องละ 100 บาทต่อเดือน แต่ถ้าเป็นในวันนี้ ก็คงเป็นเงิน 2,000 บาทต่อเดือน ถ้าตั้งแต่บัดนั้น พวกที่มาอยู่ฟรีมาโดยไม่เสียค่าเช่า นับถึงวันนี้พวกเขาได้เงินไปเท่าไหร่

ในกรณีนี้ระหว่างปี 2503 ณ ค่าเช่า 100 บาทต่อเดือน และปี 2560 ณ ค่าเช่า 2,000 บาทต่อเดือน ก็จะพบว่า แต่ละปี ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 5% เศษ ในช่อง C ตามตารางจึงแสดงถึงค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีโดยอนุมาน การเพิ่มขึ้นนี้ไม่ใช่แบบบัญญัติไตรยางศ์แต่เป็นแบบค่อย ๆ ขึ้นตามเปอร์เซ็นต์ที่ประมาณการไว้เท่ากันโดยตลอด อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง บางปีอาจขึ้นมากกว่านี้ บางปีอาจไม่ได้ขึ้น จึงสมมติฐานให้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5% เศษ ตามสูตรที่ว่า

อัตราเพิ่มของค่าเช่า    = {(ค่าเช่ารายเดือนปีสุดท้าย / ค่าเช่ารายเดือนปีแรก) ถอดรูท 56 ปี} – 1

= {(2000/100)^(1/57)} -1

= 5.40%

ดังนั้น

  • ค่าเช่าห้องในปี 2503 เป็นเงิน 100 บาทต่อเดือน
  • พอถึงปี 2504 จึงขึ้นมาเป็น 105 บาทโดยประมาณ
  • ปี 2505 จึงเป็น 111 บาท
  • ไล่มาจนถึงปี 2560 เป็นเงิน 2,000 บาทนั่นเอง

การที่อยู่ฟรี ไม่เสียค่าเช่าในที่ดินหลวง สมบัติของส่วนรวมมาเป็นเวลา 57 ปีนี้ คนอยู่ได้ประโยชน์มาเท่าไหร่แล้ว เช่น ในปี 2503 ที่ควรเสียเงินค่าเช่า 100 บาทต่อห้อง แต่กลับไม่เช่าก็เท่ากับในปีนั้นเอาเปรียบสังคมไปแล้ว 1,200 บาท เงินจำนวนนี้หากนำไปฝากธนาคารไว้โดยไม่หยิบมาใช้ ณ อัตราดอกเบี้ยสมมติให้เป็น 5% ต่อปีโดยเฉลี่ย โดยบางช่วงเช่นในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอาจเหลือแค่ 1-3% แต่ในบางช่วงอาจสูงเกิน 10% ดังนั้น จึงเฉลี่ยไว้ที่ 5% ต่อปี

จำนวนเงินที่สะสมมา   = (1+ ดอกเบี้ย) ยกกำลัง จำนวนปี คูณด้วยเงิน ณ ปีนั้น

เช่น                         ณ ค่าเช่า 100 บาท ในปี 2503 (57 ปีมาแล้ว) ณ อัตราดอกเบี้ย 5% จะเป็นดังนี้:

= {(1+5%)^57} * (100*12เดือน)

= 19,363 บาท

เมื่อนำเงินจำนวนที่สะสมไว้ (ตามคอลัมน์ E ในตาราง) ก็เท่ากับเป็นเงิน 1,252,802 บาท โดยสรุปได้ว่า

คนที่อยู่ฟรีโดยไม่เสียค่าเช่าที่ดินหรือบ้านโดยถือเอาสมบัติของส่วนรวมไปใช้ โดยเฉพาะผู้ที่เพิ่งบุกรุกเข้ามาหลังปี 2503 นั้น ได้เงินไปถึง 1.253 ล้านบาท

คิดทางการเงินในอีกแง่หนึ่ง  การที่พื้นที่ป้อมมหากาฬไม่ได้ทำเป็นสวนสาธารณะเสียที เพราะมีคนมาครอบครอง ทำให้สังคมเสียหายเป็นเงินเท่าไหร่บ้าง  ในกรณีนี้ หากมีสวนสาธารณะป้อมมหากาฬ ก็อาจเทียบได้กับสวนสันติชัยปราการ (http://bit.ly/2cxLiOt) บริเวณป้อมพระสุเมรุ ซึ่งเป็นสวนสาธารณะระดับชุมชนเมือง บนพื้นที่ประมาณ 8 ไร่เศษ บริเวณโดยรอบป้อมพระสุเมรุ ซึ่งตั้งอยู่ที่ช่วงปลายถนนพระอาทิตย์ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยาตรงปากคลองบางลำพู

ในการวิเคราะห์มูลค่า ตั้งอยู่บนสมมติฐานและตัวเลขดังนี้:

  1. สวนสันติชัยปราการนี้มีผู้เข้าใช้สอยวันละ 2,000 ราย (http://bit.ly/2cMpblp) ดังนั้น จึงสมมติให้ในกรณีสวนสาธารณะ “ป้อมมหากาฬ” ซึ่งมีขนาด 6 ไร่เศษ น่าจะมีผู้เข้าใช้สอยในขนาดใกล้เคียงกัน แต่ลดลงไปสัก 20% เหลือ 1,600 คน เพราะในบริเวณนี้รายล้อมด้วยสถานที่ท่องเที่ยวใกล้เคียงมากมายเช่นกัน
  2. ในกรณีไม่มีสวนสาธารณะนี้อาจจัดให้ไปใช้บริการสถานออกกำลังกาย Fitness First ซึ่งเสียเงินเดือนละ 2,400 บาท หรือวันละ 80 บาท อย่างไรก็ตาม สถานออกกำลังกายนี้มีเครื่องออกกำลังกายมากมาย แต่ในกรณีป้อมมหากาฬไม่มีบริการส่วนนี้ แต่มีแหล่งที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ ในกรณีอาจให้ค่าใช้จ่ายลดลง 30% และมีต้นทุนการดำเนินการอีก 30% รวม ค่าใช้จ่ายสุทธิคนละ 32 บาทต่อวัน (80% x (1-60%))
  3. ดังนั้น ในกรณีคนมาใช้วันละ 1,600 คน ณ ค่าใช้จ่ายหรือรายได้คนละ 32 บาท/วันก็เท่ากับวันละ 51,200 บาท หรือปีละ 18.69 ล้านบาท หากถูกผู้บุกรุกครอบครองไปใช้อีก 10 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็เท่ากับว่าส่วนรวมต้องสูญเงินไป 144.32 ล้านบาท ตามสูตร (1-(1/(1+i)n))/i โดยที่ i คืออัตราดอกเบี้ย 5% ส่วน n คือระยะเวลา 10 ปีนั่นเอง
  4. นี่ยังไม่รวมรายได้ที่จะได้จากการให้มีการเช่าที่ขายของเพื่อหารายได้มาบำรุงและพัฒนาสาธารณูปโภค และเผื่อมีส่วนเหลือไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่นให้เจริญเพื่อประโยชน์ของประชาชนและส่วนรวมในวันหน้า

ดังนั้น รัฐบาลโดยกรุงเทพมหานคร จึงควรเร่งเจรจาย้ายผู้อยู่ในป้อมให้ออกจากพื้นที่ โดยอาจจัดหาที่อยู่อาศัยให้เหมาะสม ซึ่งอาจเช่าบ้านให้ในบริเวณใกล้เคียงให้ประชาชนอยู่

ทุกอย่างมีต้นทุน ไม่ใช่ของฟรีเปล่าๆ ปลี้ๆ

ดังนั้น จึงจะเห็นได้ว่า ในแต่ละปีการที่ไม่มีสวนสาธารณะป้อมมหากาฬ

สังคมต้องสูญเสียโอกาสไปถึง 19 ล้านบาทต่อปี

ในระยะเวลา 10 ปีก็เป็นเงิน 144 ล้านบาท

เพียงเพราะการที่ไม่สามารถเจรจากับผู้อยู่อาศัยไม่กี่หลังคาเรือน

เราจึงควรเจรจาโดยละมุนละม่อม

                How to ในกรณีแบบนี้ปรับใช้ได้กับการเจรจากับชาวสลัมหรือชุมชนแออัดในการจัดหาที่อยู่อาศัยให้ใหม่ เพื่อนำที่ดินไปพัฒนาต่อไป

คอลัมน์ REal Estate

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

 

Comments
จุฑาทิพ อิงวัฒนโภคา
บรรณาธิการ นิตยสาร B-Connect อดีตบรรณาธิการนิตยสารการตลาดอีกหลายเล่มในช่วงชีวิตที่ผ่านมา
Top